住まいのアレコレ５　〜空き家〜

　皆様の住まいの周辺にも、年々、空き家が増えている印象があると思います。また、実際に、自宅以外に建物を所有していて その建物が空き家となっているような人も多くいると思います。

　従来、空き家には固定資産税における特例により、敷地に係る税金が最大で６分の１軽減されてきましたが、近年の法律改正に伴い、管理が行き届いていないと見做された空き家に対しては特例が認められなくなりました。

法改正の概要についてはこちらを→https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621264.pdf（国土交通省HPより抜粋）

　今回の法改正に限らず、空き家の維持管理に困っている人は多いのではないでしょうか。一口に空き家の管理といっても、室内の空気の入れ替え、簡単な清掃、除草、庭木の枝おろし、郵便物の確認・処分、不要な家財道具の処分、経年劣化する建物のメンテナンスほか、数え上げるとキリがありません。

　そこで、今回は、空き家対策について述べていきたいと思いますので、皆様の何しからのヒントなれば幸いです。

１　空き家を解体する

①敷地を更地にし土地を売る（または土地を貸す）

　空き家を解体して土地を更地にしてから売る（または貸す）、これが一番初めに思いつくであろう現実的な手段かもしれません。

　建物を解体せずに空き家ごと土地を売るという方法もあります。土地を購入した人の費用負担で建物を解体してもらう、または、不動産業者に空き家ごと購入してもらい不動産業者に解体業者を手配してもらい空き家を解体するなど、方法は色々とあると思います。

　自分で解体業者を手配した方が安く済む可能性がありますが、自分で解体業者を複数 探して相見積を取り見積金額を査定するなどの諸々の手間・労力を省きたいと思うようでしたら、土地の売買に際して不動産業者へ空き家の解体も含めてお願いした方が良いでしょう。

②建物を解体して月極駐車場やコインパーキングにする

　近隣に駐車場として貸し出せる需要が十分にあるようでしたら、これも一案でしょう。自分で建物を解体〜駐車場の維持管理まで行うとなるとなかなか大変ですが、不動産業者やコインパーキングを運営管理する大手企業など、建物の解体〜敷地の整地〜駐車場の整備〜駐車場の維持管理まで一括して行なってくれる会社もあるため、興味がある人は一度お話を聞いてみることも一案かと思います。

　初期費用を全額回収できる可能性が１００%というわけではなく、投資的な意味合いも含むため、自己資金に余裕のある人、銀行からの融資を受けられる人、リスクとして許容できる人は検討してみても良いかもしれません。

③建て替えて貸す

　建物を建て替えて貸すことも一案かと思います。賃貸住宅や賃貸アパート、貸店舗等にして、その賃料を建て替え費用に充て、１０年〜２０年で建築費用を精算するというような手法もあります。

　初期費用を全額回収できる可能性が１００%というわけではなく、投資的な意味合いも強いため、自己資金に余裕のある人、銀行からの融資を受けられる人、リスクとして許容できる人は検討してみても良いかもしれません。

　興味のある人は、不動産業者、賃貸物件を多く扱う大手企業、設計事務所などに相談してみると良いでしょう。

２　空き家を維持管理する

①自分で維持管理する

　空き家が自宅の近所にあり、自分で維持管理するにあたっての十分な体力的・時間的な余裕がある人にはお勧めです。

②知人や友人、近所の人に維持管理を頼む

　維持管理を頼める信頼できる人がいれば、そういった人へ有償で頼むことも一案です。

　自身で所有する空き家が自分の住む土地から遠方にある場合や、空き家が近所にあっても維持管理を自分で行うことが難しい人は検討してみても良いでしょう。

　ただし、専門業者に頼むわけではないため、空き家の維持管理にあたり建物や家財道具等を損壊してしまう等々の何しらの不具合が生じるようなリスクがあることも予め念頭に置く必要があります。

③専門業者に維持管理を頼む

　最近では、不動産業者に限らず、空き家の維持管理を専門に扱うような業者が増えてきています。費用としては知人や友人等に頼むよりも割高ですが、知人や友人へ頼む際に生じる気遣いは不要ですし、職業としての専門性も持ち合わせているため、より安心して維持管理をお願いできるのではないでしょうか。

２　空き家を活用する

①リフォームして売る

　建物を少しでも売りやすくするためにリフォームする人も多いと思います。

　予めリフォーム費用が発生しますが、その分、建物が綺麗な状態となり買い手が付きやすくなるメリットがあります。

　建物を新しく建てるにあたり建材価格や人件費が年々高騰している現況において、新築建物よりも割安でお得感のある中古物件への需要は今後も高まることが推測されます。

②リフォームして貸す

　リフォームした上で、戸建ての住宅として貸し出す以外に、民泊やシェアハウス、福祉のケアホーム等として貸し出すことも一案ではないでしょうか。

　最近では海外から日本へ来る観光客が増えており、都市や観光地から少し離れた場所においても、より安価な宿泊施設を求める人が一定数の割合いることにより、地方であっても都市や観光地への交通の便が良ければ、民泊の需要も十分あるようです。

　日本が徐々に稼ぎづらい国なってきている実際はあるものの、それでも、都市部に限らず、地方においても日本で暮らす外国の人が増えて来ている印象があり、そういった人のためのシェアハウスへの需要も伸びて来ているようです。地方でも、大規模な大学がある地域は学生のためのシェアハウスの需要はあります、近年はリモートワークの普及により地方の観光地においてもワーケーションのためのシェアハウスの需要が高まっています。

　その他、社会福祉の分野では、３〜４人程度で暮らすためのケアハウスとして空き家を活用する事例もあります。施設から出て一人暮らしを目指す人や、自宅でひとりで暮らすことが難しい人などニーズは様々です。

　ここまで、大まかに空き家対策について述べてきましたが、多くの人にとってネックになることが空き家対策にかかる費用ではないでしょうか。私たち “ねこのて” では、空き家対策において、ひとりひとりにとってより有益なご提案をいたします。興味がある人は、お気軽にお問い合わせ頂けますと幸いです。